サ高住経営は儲かる？気になる収益性と補助金制度を解説

サ高住とは、「サービス付き高齢者向け住宅」の略称です。
近年、税制面の優遇や補助金制度も整備され、登録数が増加しています。

こうした背景から、サ高住経営に興味を持つ方・事業者も多いのではないでしょうか。
そこで気になるのは、「事業としての収益性」です。

本記事では、サ高住経営の収益性と補助金制度について紹介します。
後半では、経営で失敗しないポイントも解説していますので、ぜひ最後までご覧ください。

サ高住経営は儲かる？収支シミュレーション

サ高住経営をする上で、収支シミュレーションをすることは大切です。
本章では以下の2点について解説します。

• サ高住経営の主な収入・支出
• サ高住経営の収支シミュレーション

サ高住経営の主な収入・支出

サ高住の主な収入・支出の内容は以下のとおりです。

収入	・土地や建物の賃貸料 ・テナント料 ・生活サービス費（食事提供・生活支援サービス） ・市町村からの補助金 ・食費
支出	・土地購入費用 ・建築費用 ・人件費 ・経費（備品代・水光熱費） ・各種税金

サ高住経営の収支シミュレーション

前述した収入源やコストを踏まえ、以下の条件でシミュレーションします。

• 土地：300坪（70万/坪）
• 建築費：80万/坪
• 備品・設備費：300万円
• 家賃：10万円/月

まず、土地購入費・建築費で、約4億5300万円の初期コストが発生します。
ただし、助成金を受け取るなら、「建築費の1/10」「部屋の広さごとに決められた助成額×部屋数」の内、金額が少ない方を受けられます。

建設した施設が30戸・部屋の広さが25㎡（1戸につき120万円の助成金）の場合、以下の計算式で算出した助成金の受領が可能です。

部屋の広さごとに決められた助成額×部屋数

そのため、得られる助成金は3600万円となり、初期コストを4億1700万円まで抑えられます。
なお、入居者が満室になった場合、収入は以下のとおりです。

家賃収入：10万円×30戸＝300万円/月・3600万円/年

初期コストを踏まえると、約11%の表面利回りが想定されます。

ただし、上記はあくまで初期コストをベースにしたシミュレーションです。
実際には、提供するサービスの売上や人件費等を考慮しなければなりません。

とりわけ、人件費のコントロールは介護事業を運営するうえで重要な課題です。
スタッフを抱えすぎると人件費で収益が圧迫されかねませんが、人件費を削りすぎるとサービスの質の低下や、業務の遅滞を招く恐れがあります。

他施設の平均値を参考に、適正な人件費を維持するように心がけましょう。

サ高住経営の現状と将来性

サ高住経営が儲かるかどうかは、現状の棟数・戸数からも推測できます。
サ高住の棟数・戸数の推移は以下のとおりです。

引用：情報提供 サービス付き高齢者向け住宅の現状等｜厚生労働省

棟数・戸数ともに、H23年末からR2年11月末まで右肩上がりに上昇しています。
それに加えて、今後も日本の高齢化は進んでいくと言われています。

高齢化に応じて高齢者の人数も増えるため、将来的にもさらにサ高住の需要は高まっていくでしょう。
件数が増加するため、収益を伸ばすにはサービスの充実・入居率の安定が鍵となります。

なお、施設数の増加に伴い、利用者が複数のサ高住を比較するようになるでしょう。
そのため、自施設ならではの強みを打ち出し、サービスを提供することが大切です。

【介護事業者向け】サ高住の経営方式4選

サ高住経営には、4つの方法が存在します。
介護事業者は、4つの方式からリスクとメリットを考慮して経営方式を決めるようにしましょう。

• 一括借り上げ方式
• テナント方式
• 委託方式
• 自社運営方式

本章では、4つの経営方式について詳しく解説します。

一括借り上げ方式

一括借り上げ方式とは、土地のオーナーが施設建設・土地の管理を行い、介護事業者が施設運営を行う方式です。

土地のオーナーが経営に干渉することがないため、介護事業者は、人材の雇用や施設運営等を自由に行えます。
ただし、毎月発生する土地の賃料が、経営の負担になる恐れもあります。

開業直後の入居者が少ない状態でも賃料が発生するため、多くの開業資金が必要です。

テナント方式

テナント方式では、入居者の募集や建物管理をオーナーが行い、介護サービスは介護事業者が行います。
一括借り上げ方式と比べると、テナント料が発生するため介護事業者の収益性を圧迫する恐れがあります。

ただ、入居者の募集などをオーナーが行うため、サービスの提供に従事しやすい点がメリットです。

委託方式

委託方式はテナント方式と同じように、施設管理は土地のオーナーが行い、介護サービスは介護事業者に委託します。
テナント方式と異なる点は収益性です。

委託方式では入居者からの賃料は、オーナーの収入となります。
そこから、オーナーが委託した介護事業者に対して、手数料・委託料を支払う仕組みです。

自社運営方式

自社運営方式とは、土地の確保から施設の運営・サービスの提供までをすべて自施設で行う方法です。

入居者の賃料やサービス提供料が収益に直結するうえ、委託料が生じないため、高い収益性を狙えます。

デメリットとしては、多額の初期投資が必要な点と、介護施設経営に関するノウハウが必要な点です。
すでに、複数の施設を運営しており、独自のノウハウを構築している場合におすすめです。

サ高住経営の補助金・税制優遇制度

現在、サ高住経営が対象の、補助金・税制優遇制度が存在します。
申請要件を満たせば、受けられる可能性があるためぜひ検討しましょう。

本章では、サ高住経営で利用できる以下の概要について解説します。

• サ高住経営の補助金制度の概要
• サ高住経営の税制優遇制度の概要

以下の国土交通省の資料を参照して解説します。

参照：サービス付き高齢者向け住宅の登録制度の概要｜国土交通省　

サ高住経営の補助金制度の概要

補助金制度を受けるには、高齢者住まい法の規定を満たして登録が必要です。
サ高住の定義とは以下のとおりです。

ハード	・床面積は原則25㎡以上 ・構造・設備が一定の基準を満たすこと ・バリアフリー構造であること（廊下幅、段差解消、手すり設置）
サービス	・必須サービス：安否確認サービス・生活相談サービス ・その他のサービスの例：食事の提供、清掃・洗濯等の家事援助
契約内容	・長期入院を理由に事業者から一方的に解約できないこととしているなど、居住の安定が図られた契約であること ・敷金、家賃、サービス対価以外の金銭を徴収しないこと 等

なお、15の要件を満たすことで、補助金の申請対象となります。
以下は、施設を新築した場合の補助内容です。

床面積	補助率	限度額	補助対象
30㎡以上	1/10	135万円/戸	・全戸数の2割を上限に適用 ・ZEH相当水準の整備を実施する場合は限度額を1.2倍
25㎡以上	1/10	120万円/戸	・ZEH相当水準の整備を実施する場合は限度額を1.2倍 ・車椅子使用者に必要な空間を確保した便所や浴室等を設ける場合は10万円／戸を上乗せ
25㎡未満	1/10	70万円/戸	・ZEH相当水準の整備を実施する場合は限度額を1.2倍 ・車椅子使用者に必要な空間を確保した便所や浴室等を設ける場合は10万円／戸を上乗せ

サ高住の補助金制度については、以下の記事で詳しく紹介しています。
申請手順や各種要件を知りたい方は、ぜひご覧ください。

関連記事：【令和5年度】サ高住の補助金制度とは？補助要件・上限額・申請手順を解説

サ高住経営の税制優遇制度の概要

サ高住経営では、補助金だけでなく税制優遇制度も存在します。
サ高住経営では、固定資産税と不動産取得税の2つが優遇されます。

固定資産税

一戸当たり120㎡相当部分につき、5年間税額について2/3を参酌して1/2以上5/6以下の範囲内で税率が軽減されます。

ただ、税率は市町村によっても異なるため、自治体への確認が必要です。

不動産取得税

不動産取得税は、家屋と土地で控除される税率が異なります。

• 家屋：課税標準から1200万円控除/戸 (一般新築特例と同じ)
• 土地：次のいずれか大きい方の金額を税額から控除 (一般新築特例と同じ)
  ア：4万5,000円(150万円×3％)
  イ：土地の評価額/㎡× 1/2(特例負担調整措置)×家屋の床面積の2倍(200平方メートルを限度)×3%

サ高住経営で失敗しないためのポイント

サ高住経営では、人員定着や収益確保など多くの課題に直面するでしょう。
あらかじめ対策を講じることで、失敗を回避できる可能性が高まります。

本章では、サ高住経営を失敗しないための3つのポイントについて解説します。

• サービス内容、立地、戸数など綿密なプランを策定
• 採用活動・職場環境の整備に尽力する
• ICTを活用しサービスの品質・業務効率を高める

サービス内容、立地、戸数など綿密なプランを策定

綿密な事業プランを策定することで、サ高住経営の失敗を防げます。
サ高住経営は、賃貸収益を中心とするビジネスモデルです。

つまり、入居者が埋まらないと賃貸収益を得られず、経営が難しくなります。
他のサ高住との差別化を図るためにも、内容、立地、戸数を含めた事業プランを策定することが大切です。

サ高住では利用者の状態把握・生活相談のほかに、食事の提供や入浴の介助を提供している事業者がほとんどです。
特に、「食事の提供サービス」は96％の施設で行われています。

賃貸収益以外の収益も視野に入れ、綿密な事業プランを策定しましょう。

参照：サービス付き高齢者向け住宅の経営｜一般財団法人 サービス付き高齢者向け住宅協会 

採用活動に尽力する

安定した経営をするためには、採用活動に力を入れることが大切です。
近年の介護業界では、人手不足が深刻化しているためです。

また、前述のとおり近年施設数も急速に増加しているため、介護スタッフの採用競争が激化しています。
十分な介護スタッフを雇用できなければ、サービスの品質が低下したり、入居者を制限したりと事業の収益性に悪影響を及ぼす恐れがあります。

安定して高い品質のサービスを提供するためにも、介護スタッフの確保を目指しましょう。
なお、人材の定着を促すには、職場環境や評価基準を見直すなど、体制の整備が必要です。

ICTを活用しサービスの品質・業務効率を高める

ICTを活用すると、サービスの品質・業務効率を高められます。

例えば、見守りセンサーを活用すれば、遠隔で利用者の状態を把握でき、見回りの必要人員を削減できます。
また、バイタルデータをシステムで管理すれば、ケアマネと共有しサービスの品質を高められます。

なお、介護ソフトには、煩雑な事務作業を支援する機能が多数搭載されています。
これまで多くの時間を費やしていた事務作業を、円滑に進められるでしょう。

サ高住の経営・業務管理にはワイズマンシステムSPがおすすめ

ワイズマンでは、施設の規模・種類ごとに適切なソリューションを提供しています。

業務効率化させたい事業所は「サービス付き高齢者向け住宅管理システムSP」

業務を効率化させたい事業所には、業務負担軽減・業務効率化が図れる「サービス付き高齢者向け住宅管理システムSP」がおすすめです。
ベッドセンサー・バイタル・ナースコールをシステムに連携できるため、遠隔から利用者の状態把握ができます。

また、申し送り機能やアプリを介したリアルタイムのコミュニケーションも可能です。
システムの導入により、限られた人員で効率良くサービスを提供できるようになるでしょう。

複数施設を運営している事業者は「MeLL+professional」

複数施設を運営している事業者には、「MeLL+professional」がおすすめです。

「MeLL+professional」では、介護施設とサ高住の情報共有がシステム上で完結します。
そのため、手書きの情報共有に比べ、スムーズに申し送りできます。

まとめ

本記事では、サ高住経営の収益性について紹介しました。
経営方式やサービス内容によっても異なりますが、サ高住の経営で利益を出すことは可能です。

しかし、利用者の賃料のみでは、安定した経営が難しいでしょう。
食事の提供や入浴の介助など他のサービスも併せ、事業計画を策定することが大切です。

弊社「ワイズマン」では、事業所規模に応じたさまざまなシステムを提供しています。
システムをうまく活用することで、業務の効率化やサービスの品質向上につながります。